三强鼎立，差异化战略构筑竞争壁垒 | 2021年1月杭州房企TOP20

近日，杭州再出调控组合拳，从加码限购、延长限售、调节税收等方面，遏制楼市投资和短期炒房，影响波及新房、二手房及土地三大市场。

• 新房市场，一方面，由于二手房购买成本增加，部分需求回流至新房市场，且暂不限购的临安收获最大利好；另一方面，由于房票稀缺，部分改善需求延后释放，非红盘蓄客受到一定影响。

• 二手房市场，随着增值税免征年限从2年提高至5年，未来供应将会缩量，挂牌总量及交易频率均会下降，同时，市场加剧分化，拥有优质学区或满5年的房源更受欢迎，而属性一般或未满5年的房源价格可能下调。

• 土地市场，一路高溢价+高自持的热度难以延续，行业预期将回归理性，热门板块的优质地块，竞争依然会很激烈，而远郊板块缺乏轨交辐射、规划利好的地块，房企拿地热情则会有所下降。

后续来看，若土地市场依然高热不退，或临安实现去库存目标，政策端不排除继续打补丁的可能性。

调控新政已为2021杭州楼市定调，整体维稳预期，局部防止过热，将成为贯穿全年的主旋律。站在2021年的起点，如何审时度势，调整策略，快速突围，掌握发展主动权？克而瑞浙江区域发布《2021年1月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。

恭喜融创中国、滨江集团、绿城中国荣膺1月杭州房企销售流量榜、权益榜及全口径榜三甲。

流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。

统计口径

◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；

◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；

◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房备案数据为准；

◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.1.26，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。

榜 单 发 布

榜 单 解 读

榜单概述   

► 流量首位门槛超35亿，头部房企率先抢跑

流量榜中，首位门槛超过35亿元，TOP3房企门槛达到23亿元，TOP10房企门槛为8亿元，入榜门槛5亿元。TOP3流量金额合计约90亿元，占TOP20流量总额的40%。

权益榜中，首位门槛超过30亿元，TOP3房企门槛达到18亿元，TOP10房企门槛为7亿元，入榜门槛5亿元。TOP3权益金额合计约72亿元，占TOP20权益总额的37%。

全口径榜中，首位门槛超过41亿元，TOP3房企门槛达到24亿元，TOP10房企门槛为12亿元，入榜门槛9亿元。TOP3全口径金额合计约106亿元，占TOP20全口径总额的33%。

行业延续头部集中、强者恒强的发展趋势，开年首月，头部房企就率先抢跑，强势开局，与后位企业拉开明显差距。

► 浙系房企强势回归，流量权益榜占比近半

流量榜中，浙系房企占9席，分别为滨江、绿城、大家、德信、祥生、杭房、保亿、中天美好、众安，合计金额约111亿元，占TOP20总金额的49%。

权益榜中，浙系房企占9席，分别为滨江、绿城、祥生、中天美好、大家、宋都、德信、众安、华元，合计金额约88亿元，占TOP20总金额的44%。

全口径榜中，浙系房企占7席，分别为滨江、绿城、大家、德信、保亿、祥生、宋都，合计金额约125亿元，占TOP20总金额的39%。

三大榜单均可见浙系房企强势回归，除了滨江、绿城稳居前三，大家、德信、祥生跻身十强，亦有保亿、众安、宋都、华元等本土企业凭借红盘打造，成功入围榜单。

典型房企   

下文通过对典型房企的具体分析，呈现三类企业基于自身发展定位、正视行业变与不变、应对发展危与机的不同运维打法。

► 第一类：三强鼎立，展开差异化竞争

融创领跑杭州首月楼市，以35.38亿元的流量金额和30.43亿元的权益金额，分别位居流量榜和权益榜首位。

业绩的爆发力来自多个改善及刚需项目，1月5盘贡献流量超3亿，分别为：融望之城（6亿+）、望金沙（4亿+）、杭源里（3亿+）、悦融湾（3亿+）和荣望（3亿+）。

19-20年针对价值板块和优质项目的精准投资，为这一波业绩兑现创造了条件。从后续发展来看，随着融望之城、杭源里、滨融府的陆续加推，融创发展后劲十足。

土地市场上，融创也是动作频频，继去年在钱塘新区打造云帆社区，今年1月又联合中交拿下富春湾新城未来社区地块，由此可见，未来社区将成为融创下一步发力的重点方向。

滨江紧随其后，首月实现流量金额31.75亿元，与融创的差距约3个亿，实现权益金额23.47亿元，同样位列第二。

与金茂合作的星外滩（3亿+）、独立操盘的翠语华庭（3亿+）和君品名邸（2亿+），是其三大主力贡献项目。

对于滨江而言，虽然暂居亚军，但一大波可兑现货值已经在路上。

随着预售证审批开闸，御潮府最后一批房源即将入市，江河鸣翠首开在即，嘉品、君品、观品等红盘也会陆续加推，预计下月滨江将迎来一波集中货值兑现潮。

区域深耕，依然是滨江今年在杭发展的核心策略之一。本月，其以总价49亿元、自持11%强势加仓萧山经开区，即使拿地利润率收窄，滨江亦不改深耕之决心。

绿城此次以23.65亿元的流量金额和18.75亿元的权益金额，稳居TOP3阵营。

去年主推改善类项目“春天四重奏”的陆续转签，为其首月业绩提供有力支撑，4盘合计流量贡献超过10个亿。此外，桂语映月和桂语听澜的单盘流量也分别达到3亿+和2亿+。

在其他企业尚未深耕的潜力板块，依靠品牌力和产品力，做到比竞品流速更快，同时实现更为可观的利润，并在区域内形成品牌竞争力，是绿城有别于滨江拥江布局的差异化打法。

今年，绿城大有重回大本营之势，在杭州积极增储。一个月内连拿7宗宅地，且全部封顶成交，拿地金额近百亿。参照3-5个月入市的行业平均周转速度，这些货值很大部分将在年内得到兑现。

► 第二类：深耕临安，把握政策窗口

旭辉以10.59亿元的流量金额，跻身流量榜TOP5；同时冲入权益榜，以9.77亿元的权益金额，入围权益榜十强。

通过区域深耕，收割发展红利，是其上榜的关键原因。

业绩贡献主要来自4个项目：国宸府（3亿+）、未来旭辉城（3亿+）、朝闻花城（1亿+）和湘湖悦章（1亿+）。其中，未来旭辉城所在的青山湖科技城，正是旭辉重点深耕的区域之一。

2018至今，旭辉相继在板块内布局朗香郡、宝龙旭辉城、未来旭辉城3个项目。随着城西科创大走廊、地铁16号线等利好不断释放，三盘均有良好的销售表现。以未来旭辉城为例，拿地不到1年，住宅全部清盘，去化房源的转签，助力其业绩持续提升。

同样重仓临安的，还有中天美好。本月，中天美好凭借6.21亿元的流量金额，跻身流量榜TOP20；实现权益金额6.24亿元，权益榜排名更进一步。

从货值贡献看，临安为其主力供货区域。1月8个流量贡献项目中，就有5个位于临安。其中，75万方大盘中天珺府，随着青山湖板块快速成长，项目总货值不断提高，持续为企业提供业绩支撑。

沿城市发展方向和轨道交通沿线，前瞻布局规划利好区域，储备中长期优质货值，让中天美好吃到了深耕临安的第一波红利。同时深入临安城区，布局雅境、启宸等项目，扩大临安本土市场份额。

今年中天美好继续加仓临安，首月以封顶自持7%拿下锦城板块宅地，在宽松的限价体系和暂不限购的政策窗口下，深耕临安的策略，将为企业的业绩攀升提供强大助力。

► 第三类：战略调整，重回杭州大本营

侧重合作开发和股权投资的宋都，本月以6.10亿元的销售额，入围权益榜TOP20。

江南新城的济宸府（2亿+）、钱江世纪城的杭州之门（2亿+）和祥符板块的望林府（1亿+）为其贡献前三项目。

以权益撬动规模的同时，作为杭派房企的代表，宋都一直奉行产品至上，坚持品质开发和品质交付。

主力销售项目济宸府，凭借卓越的产品营造，6次开盘6次热销。去年交付的时间名座，通过外立面、园林等方面的高品质兑现，获得市场肯定。

投拓方面，今年宋都调整战略，重回杭州大本营。本月经过32轮竞价，拿下崇贤新城宅地，封顶自持20%，刷新板块自持纪录，可见补充土储、强势回归之决心。

推荐阅读：